Co dokładnie należy do obowiązków zarządcy? Czy bierze on odpowiedzialność za wszystko, co dzieje się w nieruchomości? Co reguluje zakres jego obowiązków? Sprawdź, co dokładnie wynika z przepisów prawnych, a jakie kwestie reguluje umowa, którą podpisuje wspólnota mieszkaniowa z zarządcą nieruchomości.

Ustawa a umowa – jaki jest podział obowiązków zarządcy?

Dla zarządców nieruchomości kluczowy jest artykuł 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz.651 z późn. zm.), który określa część jego obowiązków. Punkt pierwszy stanowi, że „Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość”. Jest to kluczowy zapis, jednak kolejne punkty ustawy określają dalsze obowiązki zarządcy (jest to m.in. konieczność ciągłego doskonalenia kwalifikacji zawodowych).

W praktyce oznacza to, że w zakresie obowiązków zarządcy nieruchomości znajduje się podejmowanie decyzji oraz różnych czynności, które są związane ze sferą finansową i ekonomiczną całej wspólnoty. Jest również zobowiązany do zapewniania mieszkańcom bezpieczeństwa, co obejmuje właściwą eksploatację nieruchomości, prowadzenie koniecznych prac remontowych czy dokonywanie regularnych kontroli stanu technicznego budynku.

Z kolei obowiązki, takie jak sprzątanie nieruchomości czy sadzenie zieleni, należy już zawrzeć w umowie. Co dokładnie można wpisać do umowy pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a zarządcą?

Obowiązki zarządcy nieruchomości wynikające z umowy

Zarządcę nieruchomości wybiera zarząd wspólnoty mieszkaniowej, może także powierzyć to zadanie profesjonalnej firmie. Niezależnie od rozwiązania, konieczne jest spisanie szczegółowej umowy. Powinna zawierać nie tylko zapis o wysokości wynagrodzenia zarządcy, ale przede wszystkim konkretnie wyszczególnione obowiązki, które będą do niego należały.

– mówi pracownik Herbewo Kraków

Jest to nie tylko obowiązek reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz, ale także pomiędzy wspólnotą a właścicielami lokalów w sprawach związanych z zarządzaniem nieruchomością.

Zarządca jest zobligowany do prowadzenia szczegółowej dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej, która jest związana ze stanem technicznym budynków (m.in. Książka obiektu budowlanego), ich eksploatacją oraz finansami. Równie ważne jest to, aby zarządca skrupulatnie prowadził, aktualizował oraz archiwizował całą ewidencję lokali oraz ich mieszkańców.

Jakie jeszcze obowiązki posiada zarządca?

Kolejnym obowiązkiem zarządcy jest zapewnienie obsługi nieruchomości, polegające na wyszukiwaniu usługodawców zapewniających dopływ wody, energii elektrycznej, ciepła oraz gazu. W zakres tego obowiązku zalicza się także odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości.

Do zadań zarządcy należy również utrzymanie czystości, bieżąca konserwacja, ubezpieczanie nieruchomości na wypadek pożaru, różnych zdarzeń losowych czy od odpowiedzialności cywilnej. Równie ważne jest terminowe i regularne przeprowadzanie przeglądów stanu, w jakim znajduje się nieruchomość oraz jej wyposażenia.

Zarządca, powinien także obsługiwać nieruchomość od strony formalnej i finansowej, tak jak stanowi to wcześniej wspomniana ustawa. Polega to m.in. na pomocy zarządowi w przygotowywaniu projektów uchwał, opracowywaniu projektów umów czy podejmowaniu działań windykacyjnych. Natomiast prowadzenie finansów sprowadza się do zapewnienia obsługi konta bankowego, planowania oraz prowadzenia sprawozdawczości, m.in sporządzanie rocznych sprawozdań finansowych wspólnoty mieszkaniowej. Zarządca odpowiada również za prowadzenie całej księgowości wspólnoty, a także prawidłowe rozliczanie się z Urzędem Skarbowym.

Sporządzając umowę z zarządcą…

Obowiązki zarządcy są naprawdę ogromne. Przy zawieraniu umowy z zarządcą lepiej jest sporządzić aż nadto szczegółową umowę ze wszystkimi wyżej opisanymi obowiązkami. Warto także sprecyzować niektóre z nich – np. Czy nieruchomość będzie sprzątana dwa razy w tygodniu czy w miesiącu. Wybór odpowiedniego zarządcy jest kluczowe dla komfortu i spokoju życia w danym miejscu.